第155回タスクフォース21
2023.2月例会

講演録

不動産管理業の現状と今後

講師：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 会長　塩見 紀昭 氏

はじめに

　本日は、賃貸管理業についてお話をさせていただく機会をいただきありがとうございます。2021年から2022年にかけて、賃貸管理業界は大きく変化しましたので、そのあたりをご説明させていただきます。

　ご覧になっているのはガス業界の方が多いと聞いています。実はこの間、福井県小浜市に行ってきたのですが、そこでガスを供給している会社が自らオーナーとなって、とてもうまくいっているという話もありました。

　では、まず私の自己紹介をさせていただきます。1959年に東京で生まれ、1987年に株式会社明和住販流通センターという会社を1人で始めてから37年目になります。若気の至りといいますか、何も知らないまま業界に入ってしまいましたが、人のご縁や努力もあって、おかげ様で都内1万800戸を管理する管理会社をやっております。そして日管協と縁があり、3年前から会長を仰せつかっております。

　北海道から沖縄まで、日管協でなければ会えなかったような方たちとたくさんのつながりを持てたことが大きいと思っています。とくに賃貸管理業は地域性がとても強い業界です。私は東京生まれ、東京育ちであり、東京で仕事をしていますから、少し自惚れたところがあり、「一番進んでいるのは東京だし、一番情報があるのも東京だ」と思っていたのです。

　しかし、これはまったくの逆でした。東京以外でがんばっていらっしゃる方々と会うたびに、東京と比べものにならないほど努力されていると感じています。

　東京は日本で一番家賃が高いといわれています。そして、管理手数料は家賃に対して何%というのが基本です。ですから同じことをしていても、東京のほうが多くの手数料が入るという自惚れがあるわけです。例えがいいかはわかりませんが、つまり、まずいラーメン屋でも、東京で場所さえ間違えなければ、店は潰れないということです。しかし東京以外の地方のラーメン屋は、おいしくなければすぐに潰れてしまう厳しい環境でやっているわけです。賃貸管理業も同じで、地方の方々はさまざまな工夫と努力をされていて、学ぶことがとても多いのです。

　私どもの業界は、正直、非常に人気がありません。いつも怒られるし、クレームばかりだし、やって当たり前で、まったく喜ばれない、感謝をされない……。とくにテレワークの普及で騒音問題などのクレームが増え、私どもの会社にもしょっちゅうトラブルの電話があります。同業者に聞いてみると、若い人がこの業界にこないという切実な話も聞きます。

　そういうこともあり、私の役目の一つとして、この業界には将来性があるということを伝導していけたらいいなと思っています。キーワードは「わくわく」です。わくわくして楽しく仕事ができる業界にしたいと思っています。

　私は趣味がなく、朝から晩まで仕事をしている昭和そのもののような人間です。会社に息子がおり、いつも「親父は古い」と言われてはいますが、それでも信条は「誰よりも早く会社にきて、誰よりも遅く会社を出る」です。

日本賃貸住宅管理協会について

全国委託管理戸数のシェアは約72%

　そもそも日管協とは何かをご説明します。正式名称は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会です。

　先ほど、賃貸管理業にとって大きな変化があったとお伝えしました。それは2020年、賃貸住宅管理業法が施行されたことです。この法律ができるまでに25年かかっています。それまで、賃貸管理業は不動産仲介業の延長だったのです。

　さらに、私は賃貸不動産経営管理士という資格の協議会の会長も仰せつかっていますが、約10万人の資格者がいます。これが、国家資格になりました。25年前には、夢のまた夢のまた夢……………本文の続きを読む＞＞＞

はしご・脚立事故災害の防止について

講師：一般社団法人 全国高圧ガス容器検査協会 常任理事　笠原 幸治 氏

はじめに

　岐阜県でLPガス容器の再検査を行っている有限会社笠原商事の代表取締役の笠原です。本日はLPガス容器の再検査に必要な労働安全衛生管理、またはしご・脚立事故災害の防止についてお話をさせていただきます。

　私は富山医科薬科（現・富山大学）の薬学部を卒業し、薬剤師の資格を持っています。番号は308254。つまり30年以上前には、30万人も薬剤師がいたということです。

　富山医科薬科大学の大学院を卒業し、そのまま笠原商事に入社しました。1993年に父親がLPガス容器の再検査を始めたのですが、パソコン等をまったく扱うことができないため、きてほしいと言われたのです。

　LPガス容器の再検査ですから、有害業務の総合商社のようなものです。危険物であるガスを扱ったり、危険な作業があることに、入社してからびっくりしたものです。薬剤師の資格があることで若干の薬学の知識がございましたから、いかに有機溶剤が危険であるかがわかったことで、法令に遵守し、すぐに対策するようにしました。

　会社から出ていってしまう費用を少しでも抑えるために作業環境を整えようと、作業環境測定士という資格を取りました。しかし測定士の仕事をするには、3,000万円くらいの機械を買わなければならない。それではあまり意味がないかと思い、活用できていません。

　その後、労働衛生コンサルタントという資格を取りました。安全衛生に関する講演などをするには、この資格がなければいけません。とくに有害業務のコンサルティングを得意としています。番号はIH718。労働衛生コンサルタントという国家資格ができて50年近く経っていますが、まだ718人しかいないということです。

　本日お話させていただく安全衛生の管理については、来年から大きく変わろうとしています。労働衛生コンサルタントという資格を取ってから5年以上の経験がないと、化学物質の専門家という仕事に就けないということになっています。皆様の会社で有機溶剤や化学物質に少しでも強い方がいらっしゃるようでしたら、まずはこの労働衛生コンサルタントを取得してみてはいかがでしょうか。資格を持った方が会社を管理すると、相当メリットが出てくるのではないかと思っています。

容器再検査のための資格等、技能講習、安全衛生教育

資格等

　容器再検査に必要と思われる資格は多くありますが、とくに50人以上いる会社においては安全管理者、衛生管理者が必要になってきます。

　そしてガス業や製造業などを事業区分として労基に届出している会社であれば、人に指示を出す職長の教育を受けなければなりません。当社は検査業ということでサービス業として届出しています。昔は高圧ガスの製造ということで製造業だったのですが、労基に話をしたところ「それならサービス業ですね」といわれたのです。もし皆様の会社でも、検査をしているけれど販売はメインではないということでしたら、職長教育をしなくてもよいということになりますから、確認してみてください。

技能講習

　技能講習とは、2～3日程度の講習を受け、………本文の続きを読む＞＞＞

ガスとお湯の50年（シリーズ3回目）：良好な温熱環境とストック住宅対応

講師：一般財団法人 ベターリビング 業務支援部長　折田 信生 氏

はじめに

　本日は、「『ガスとお湯の50年』からガス事業者の今後を考える」シリーズの第3回として、「良好な温熱環境とストック住宅対応」というタイトルでお話させていただきます。

　私は（一財）ベターリビングに所属しています。国民の住生活水準の向上に寄与することを目的として、1973年に当時の建設省（現国土交通省）より認可を受け、財団法人住宅部品開発センターとして設立されました。

　主な業務は、優良住宅部品（BL部品）の認定等事業、住宅をはじめとする建築物の設計・施工・部品・材料に関する評価、試験、登録等の事業、および調査研究事業です。これらを公正、中立な第三者機関として遂行しています。

　ガスに関係が深いところでいいますと、私どもの基幹である優良住宅部品認定制度事業があります。品質、性能、アフターサービス等に優れた住宅部品を認定しています。エコジョーズやエネファームといったガス機器も優良住宅部品として認定しています。ほかにも、サッシや玄関ドア、畳など多岐にわたる住宅部品を認定しています。

　少し自己紹介しますと、私は1989年にベターリビングのつくば建築試験研究センターに配属されました。ガスに関係ある業務としては、ガス給湯器の低騒音タイプの騒音試験などを担当していました。その後、東京の本部に移動し、BL部品の評価や調査・研究などの業務を担当していました。

　本日のテーマとなっている温熱環境については、2016年ころから、ベターリビングが「住宅における良好な温熱環境実現研究委員会」の事務局を担当しました。その後、住宅の良好な温熱環境に向けた取り組みを促進するため、幅広く住宅関連事業者団体に参画いただき、「住宅における良好な温熱環境実現推進フォーラム」を2019年に発足しました。本日はこれらの取り組みの成果を中心にお話したいと思っています。

　ちなみに私は昨年4月に出向先から戻ってきて、「ガスとお湯の50年」プロジェクトの事務局を担当しています。

　さて、ガス事業はお湯を提供するビジネスということで、当財団が発行した『ガスとお湯の50年～時代とともに、暮らしを豊かに～』をテキストとして、これからの住まいと暮らし、そして地域社会でのお湯の提案方法についてシリーズで考えるというものです。第1回は10月例会で「『ガスとお湯の50年』のプロジェクト概要と活用法」と題し、プロジェクトの企画委員ならびに編集委員長を務めていただいたベターライフリフォーム協会の顧問でいらっしゃる神﨑氏にご講演いただきました。

　第2回は12月例会で、「ガスとお湯の機器の進化と今後」と題し、当財団のアドバイザー村田氏より講演いただきました。

　そして第3回が「良好な温熱環境とストック住宅対応」です。そもそも「ガスとお湯の50年」プロジェクトでは、ガスとお湯の歴史を技術史、住生活史の観点から読み解くとともに、お湯を使う関連住宅部品の発展についても振り返ることによって、今後のさらなる住生活の充実、機器開発の将来像を展望することを趣旨としています。

　前回の講演では、これからの課題として「健康入浴の推進」「安心できる生活の再見直し」を掲げていましたが、今後の健康で安心・安全な住生活の実現のためには、膨大なストック住宅における良好な温熱環境に改善することが不可欠ではないかという認識のもとで、このようなテーマとさせていただきました。

　本日は、住宅ストックの現状、………本文の続きを読む＞＞＞